Imóvel Físico vs FIIs
Compare o yield líquido real do seu imóvel com o rendimento isento dos FIIs
Imóvel Físico vs FIIs: O que os números revelam
A comparação entre imóvel físico e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vai além da rentabilidade bruta. O IR progressivo sobre aluguel e os custos de manutenção corroem significativamente o yield real do imóvel, enquanto os FIIs distribuem rendimentos isentos de IR para pessoas físicas (Lei 11.033/2004).
Imóvel Físico
- Bem tangível com valorização patrimonial
- Proteção contra inflação via IGP-M
- IR progressivo (0% a 27,5%) sobre aluguel
- Custo de manutenção (~1% a.a. do valor)
- Baixa liquidez e gestão ativa necessária
FIIs
- Rendimentos isentos de IR (Lei 11.033/2004)
- Zero custo de manutenção para o cotista
- Alta liquidez (negociado em bolsa diariamente)
- Diversificação com qualquer valor inicial
- Volatilidade de mercado nos preços das cotas
Tabela IRPF sobre aluguel (2024/2025)
• Até R$ 2.259,20 — Isento (0%)
• R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 — 7,5%
• R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 — 15%
• R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 — 22,5%
• Acima de R$ 4.664,68 — 27,5%
Como a calculadora funciona
Yield do imóvel
Aplica a alíquota flat do IRPF sobre o aluguel mensal, subtrai o custo de manutenção anual (% do valor do imóvel) e calcula o yield líquido real: (renda líquida anual ÷ valor do imóvel) × 100.
Yield dos FIIs
Aplica o yield IFIX configurado sobre o mesmo capital do imóvel. IR = R$ 0 (isenção da Lei 11.033/2004). O yield líquido é igual ao yield bruto — sem deduções.
Comparação
O painel mostra os dois cenários lado a lado, destaca o vencedor e exibe a diferença mensal entre as rendas líquidas.
Perguntas frequentes: Imóvel vs FIIs
Qual o yield médio do IFIX em 2024?
Em 2024, o dividend yield médio do IFIX (índice que representa a carteira de FIIs da B3) ficou entre 10% e 11% ao ano, isentos de IR para pessoas físicas. Com a Selic acima de 13%, os FIIs negociaram com desconto, elevando os yields distribuídos. O yield ideal a usar na simulação é o dividend yield do FII ou carteira de FIIs que você pretende investir.
A isenção de IR dos FIIs pode acabar?
A isenção de IR sobre dividendos de FIIs (Lei 11.033/2004) é um benefício fiscal criado para incentivar o mercado imobiliário. Já houve tentativas de revisão pelo governo, mas a isenção permanece vigente. Mesmo que seja alterada no futuro, os FIIs ainda tendem a ter vantagem tributária sobre imóveis físicos, onde o IR progressivo pode chegar a 27,5%.
Quais são os tipos de FIIs disponíveis na B3?
Os principais tipos são: FIIs de tijolo (investem em imóveis físicos — shoppings, galpões logísticos, escritórios, hospitais); FIIs de papel (investem em títulos de crédito imobiliário — LCI, CRI, LH); e FIIs de fundos (FOFs, que investem em outros FIIs). Cada tipo tem perfil de risco e retorno diferente.
Posso ter imóvel físico e FIIs ao mesmo tempo?
Sim, e muitos investidores fazem isso. O imóvel físico pode ser o de moradia (uso próprio, sem yield), enquanto os FIIs compõem a carteira de investimentos para geração de renda passiva isenta de IR. Não é necessário escolher um ou outro — a calculadora ajuda a entender o impacto de manter um imóvel alugado versus liquidar e investir em FIIs.
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